Deprecated: preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /home/arseny/arseny.klimovsky.ru/docs/forum.klimovsky.ru/Sources/Load.php(194) : runtime-created function on line 3
Квартирный вопрос: что таки делать с хатой и куда вкладывать деньги

Автор Тема: Квартирный вопрос: что таки делать с хатой и куда вкладывать деньги  (Прочитано 22824 раз)

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
а я сегодня в лекциях по МБА услышал что задача об оптимальный структуре капитала (читай, соотношения свой и различного вида заемных денег) не имеет решения в виде аналитической формулы  ;D
Это сказал я - ВиУ Т.В.

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
интересный продукт, первый раз такое вижу:
http://www.arsagera.ru/products/zpfn_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo/

Цитировать
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Арсагера – жилищное строительство"
Инвестиционная идея нашего фонда недвижимости заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) наиболее надежных застройщиков Санкт-Петербурга, по окончании строительства квартиры продаются.

Результаты инвестирования зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья.

Какие мысли про такой бизнес?

Кто-нибудь слышал про такие конторы в Мск?
Это сказал я - ВиУ Т.В.


apollon

  • tus
  • Молчун я
  • *
  • Сообщений: 32
    • Просмотр профиля
Прикольная тема! На днях подключусь...
Я почти решился в октябре тарить хату.
Планирую в ипо брать 1,5-1,7 млн на 5 лет.

Меня на это сподвигли ржачные графики, основанные на прошлых наюлюдениях =)  ;D ;D

« Последнее редактирование: Август 27, 2010, 18:09:20 от apollon »

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email

Я почти решился в октябре тарить хату.

о, молодчик!
Это сказал я - ВиУ Т.В.

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
Слушайте, так какая сейчас реальная доходность от хат?
Процентов 20? 15% рост цены и 5% арендная плата?
Это сказал я - ВиУ Т.В.

apollon

  • tus
  • Молчун я
  • *
  • Сообщений: 32
    • Просмотр профиля
Слушайте, так какая сейчас реальная доходность от хат?
Процентов 20? 15% рост цены и 5% арендная плата?

По треду вижу несколько несоответствий. Если решили, что к вопросу подходим профессионально, то надо оперировать денежными потоками, эффективными ставками и т.п., а не терминами типа "итого переплатил".

Вообще от сдачи полноценной квартиры в Москве среднем сейчас имеют 4,5-6,5% (в анализе участвует ~50 квартир) в год в зависимости от ремонта. Это эффективная ставка, а не сколько ты получишь сверх (хоть отличие и небольшое). 
В регионах своих цифр не имею, но вроде ближе к нижней границе.
Сдавать покомнатно выгодней (можно иметь до 7%). Отсюда вывод, что вкладывать в финансовом плане может оказаться выгодней в комнаты, а не в квартиры (они доходней, но неликвидней).
Кстати из-за кризиса этот процент пополз вверх. Так как квартиры затормозили, ипо% пошли вверх, рынок умер, все ушли в съем.

В моих моделях удорожание квартиры я оцениваю как 11-17% в этом году. Спред большой именно их-за посткризисного года. Во времени верная оценка 12,5 - 13,5%.
В модели с покупкой считаю удорожание 12% (худший для себя случай).
В модели с не покупкой считаю 14% (худший для себя случай). Это все во времени.

Еще в модель я бы включил безпроцентные кредиты, которые тебе могут дать например родственники.



apollon

  • tus
  • Молчун я
  • *
  • Сообщений: 32
    • Просмотр профиля
Кстати, в модели надо учеть статью 220 Налогового кодекса РФ.
Есть такая полезная тема, как налоговый вычет.
Если на пальцах, то с налоговой точки зрения средства на покупку жилья - это объективный расход, который должен вычитаться раньше, чем уплата НДФЛ из дохода человека. (как корпорация платит налог с дохода за вычетом расхода, а не просто налог с дохода).

Таким образом, ты можешь получить с государства 13% всех процентов, которые ты заплатил за хату (но не более 2млн процентов) + 13% от стоимости хаты (не дороже 1 млн).
Для недорогой квартиры, комнаты (=1 млн) и небольшого срока может получиться, что кредит получится почти безпроцентным (при граматном досрочном погашении).
Нюанс, что с этим вычетом надо угадать, так как он предоставляется 1 раз в жизни.

 

apollon

  • tus
  • Молчун я
  • *
  • Сообщений: 32
    • Просмотр профиля
Если тут заговорили о жилищных пифах, то гораздо более крутая тема мутить эти пифы самостоятельно, можно делать их более эффективными. ПИФы - это вообще разводка (спросите у любого инвест.аналитега.). У тебя берут деньги, рискуют, как хотят, показывают абсолютно ненастоящие цифры, по инвестированию, по прибылям и т.д и т.п и главное, что все законно и без каких-либо гарантий. Недавно тетка проиграла суд тройке по претензии в потере 15млн. Ее пиф, аля из энергетики просел, хотя сама энергетика не просаживалась, оказалось, что деньги вообще были где-то в левых рисковых облигациях, не имеющих отношения к энергетике. (Нюансов не помню, но идея такая... и это даже не ПИФы, а ДУ, что в принципе должно быть еще более подконтрольной темой.
UPD: http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=2179836
Решение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) о том, что управляющая компания (УК) «Тройка Диалог» вводила потребителей в заблуждение относительно качества ее услуг по доверительному управлению, не помогло клиентам взыскать с компании убытки. Вчера Пресненский районный суд Москвы отклонил иск на сумму около 20 млн руб. Юристы, впрочем, считают, что ситуация может измениться: если законность решения ФАС подтвердит арбитражный суд Москвы, то судам, рассматривающим дела граждан, будет почти невозможно его игнорировать.
)

Обдумывал эту тему собственных инвестиций в хаты недавно.
Если дом еще не построили, то квартиры в нем стоят на четвреть-треть дешевле (!!!!), чем если дом уже построили (это дисконт даже без учета того, что дом строится какое-то время, за которое сами квартиры подорожают). На этапе котлована скидка еще больше - по крайней мере в Мытищах, Королеве, Комунарке, Дзержинске и Красногорске (опять таки статистика личная, не из опусов жилищных "аналитегов"). Это нереальная неэффективность экономики, на которой можно сыграть.
Объяснить можно разными способами, например, что под котлован ипотеку не дают, люди сами боятся рисковать, до постройки ты по сути инвестируешь, а не покупаешь неся соответствующие риски и т.д и т.п.
Всем всегда кажется, что раз этим никто не занимается, значит отжать там нечего. На самом деле этим и занимаются инвестиционные жилищные фонды, да еще и не на свои деньги... Прибыли там нереальные (они еще имеют дисконт за опт и диверсифицированные риски...). Особенно на нестабильном рынке, где средний спред 30%... На выходе в стабильность спред сократится, разумеется.
Есть ключевой момент - тарить надо у фирм делающих полный цикл производства дома (от производства цемента и арматуры до покраски стен), в идеале с инсайдерами внутри.
Налог платится как (цена квартиры - 1млн)*0,13 если владение менее 3х лет. После трех лет - 0%.
Статистики по дефолту строительств не имею, но знаю, что периодически государство достраивает дома реструктуризируя долги этих фирм.

Это так... на обдумывание всем. детали лучше обсуждать, когда сами обмозгуете все подводные камни. и будете готовы воспринимать детали и тонкости.
« Последнее редактирование: Сентябрь 02, 2010, 18:45:35 от apollon »

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
Предлагаю собраться в воскресенье, потереть на эту тему!
Это сказал я - ВиУ Т.В.

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
Реальная инфляция в рублях у нас 12-13%

А кто знает какая у евро и долларов?
Это сказал я - ВиУ Т.В.


arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
флудеры гляжу все те же )
Это сказал я - ВиУ Т.В.

SerD

  • Administrator
  • Камрад
  • *****
  • Сообщений: 218
    • Просмотр профиля

daryam

  • Гость
На самом деле все не так радужно, как пишут в новостях. При заявленных 10,5-13,75 процентах кредиты выдаются под 13% по большей части.
Для старых заемщиков очень много условий понижения процентной ставки: достаточный "стаж", отсутствие просрочек, разница между текущей ставкой и новой должна быть строго больше 1. Кроме того, нельзя снижать процентную ставку больше, чем на 1 процент.