Deprecated: preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /home/arseny/arseny.klimovsky.ru/docs/forum.klimovsky.ru/Sources/Load.php(194) : runtime-created function on line 3
Квартирный вопрос: что таки делать с хатой и куда вкладывать деньги

Автор Тема: Квартирный вопрос: что таки делать с хатой и куда вкладывать деньги  (Прочитано 22810 раз)

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
Ден, давай здесь изложим нашу бизнес-модель и полученные результаты - чтобы все заинтересованные лица могли обсудить/покритиковать.

Кстати, мне тут недавно подумалось что наша задача должна быть попсовой экономической задачей аля "поиск оптимального соотношения собственного и заемного капитала при прогнозируемой доходности рынка". Согласись ведь что наша постановка и модель верна не только для хат?

ЗЫ всем кому интересна данная тема - напишите, я или Ден добавим вас в гуглодок где посчитано при каких условиях ипотека выгодна и при каких нет.
Это сказал я - ВиУ Т.В.

angor

  • Молчун я
  • *
  • Сообщений: 10
    • Просмотр профиля
    • Email
Мне очень интересно - меня добавьте плиз :)

Аркадий, ты раньше больше хотел свой дом, а не квартиру. А сейчас как?
Есть ли у тебя какая-нибудь инфа по поводу покупки/постройки дома в ближнем Подмосковье?

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
А сейчас я понял что дом это лишь другая форма денег -)
Это сказал я - ВиУ Т.В.

daryam

  • Гость
Расшарьте мне гуглдок, мне интересно.

arkady

  • alphamale
  • Administrator
  • Hero
  • *****
  • Сообщений: 980
    • ICQ клиент - 365245
    • Просмотр профиля
    • Email
На выходных написал вводные рассуждения к гуглодоку, см ниже. (что бы всем было понятно что и почему мы с Деном наваяли)

Комментарии/критика приветствуется.

"
Квартирный вопрос: что таки делать с хатой и куда вкладывать деньги

Первое что нужно на мой взгляд осознать, это тот факт что покупка квартиры - это тоже обычное вложение денег. (как в банк на депозит, в покупку золота, нефти, меди, зерна и т.д. и т.п.)
А потому надо четко понимать отдачу от этого вложения.

Распространенная точка зрения типа "вот я сначала хату куплю (накоплю/возьму в ипотеку/расплачусь) а потом уже буду думать об ивестициях.. - жить-то ведь где надо!" - имхо в чистом виде экономическая неграмотность. (Чем меньше таких людей останется в России тем быстрее мы выберемся из болота, гг =) )

Поняв это можно уже начинать размышлять.

1. Пусть у меня есть сколько-то денег (лям, поляма, три ляма - неважно).

2. Держать их в банке (не в стеклянной разумеется - так только совсем темные совки делают) - не самая лучшая идея. Доходность - процентов 12-15, если вы подсуетились то 17-18. Какая у нас нынче реальная (а не официальная) инфляция в стране? Процентов 14? Ну вот и считайте насколько мы с носом.

3. В чем же тогда держать?
В акциях и др ценных бумагах? Вариант, но только если вы и правда готовы в этом разобраться и, главное, регулярно тратить на это время.
Драгметаллы, валюта? Очень спорно.
ПИФы? Суррогат акций.
Недвижимость? Самое простое и надежное. Очень даже вариант для большинства людей.

4. Но задумаемся - покупка квартиры это не столько покупка места для житья. Это вложение когда вы получаете 2 дохода: от аренды и ежемесячный рост цены (ну или падение).
Когда вы будете жить в своей квартире, это означает лишь то что вы сдали ее самому себе и получаете определенный доход "незримый" доход со своих денег вбуханных в нее.

5. Теперь задумаемся о том что порвав пятую точку и взяв почти максимальную для вашего капитала ипотеку вы не только взлезли в нехилые обязательства но и переплатили банку очень недурственное количество потом и кровью заработанных тургриков.
А нафига? Только за то чтобы жить в "своей" квартире?
Странно, особенно учитывая что снимать иногда даже удобнее - не привязаны к месту. Если вы скажете что это слишком большой гемор, то  я отвечу что тем кому гемор пошевелиться в вопросе о таких значительных для себя суммах (порядка 10-100 ваших месячных зарплат) лучше вообще закрыть и больше не читать этот тред.

6.  Продолжим рассуждения. Итак, что же в итоге и почем покупать?

Рассмотрим модельку.
Вы - это источник денег, мы регулярно приносите себе n тыс руб в мес и накапливаете их в кучку. Предположим вы уже скопили N тыс руб.

Теперь рассмотрим 2 стратегии:

1ая - вы вложили N в недвижимость. Доходность пусть 20% (аренда + рост цены), чистая доходность 20-14=6% Т.е вы зарабатываете 0.06*N в год.

2ая - вы взяли максимальную ипотеку M и у вас N+M. За M вы платите 15% в год. В итоге ваша доходность меньше, но при этом обороты у вас больше - значит и прибыль.

Где же максимум прибыли?
Как обычно, истина где-то между.
N+x*M.
Каков же он и от чего зависит?

А дальше просто ММЗ: Мозг, Математика и Здравый смысл. =)
 
Ден, "Ваш выход, маэстро!"
Это сказал я - ВиУ Т.В.


SerD

  • Administrator
  • Камрад
  • *****
  • Сообщений: 218
    • Просмотр профиля

skalolaz

  • tus
  • Боец
  • *
  • Сообщений: 95
    • Просмотр профиля
    • Email
ИМХО, самое оптимистичное предположение в вашей теории это то, что каждый год рост недвижимости составляет 10%. Исходя из срока в 10 лет это даст среднегодовой доход в 26% от стоимости квартиры (ср. с 15% ставки по депозиту). А по кредиту (дифференцированный платеж), вы планируете отдавать в среднем в год 7,25% от суммы кредита (ничего такие условия, и почему никто не берет такие кредиты). Разница в процентах в 4 раза, а в суммах в 4,5 раза.

Думаю, еще реально ставку по кредиту надо как минимум удвоить (поищите какие ставки по дифференцированным платежам). А иначе выходит, что можно взять кредит (отдавать в среднем в год 7,25%), вложить деньги в депозит (получать в год 15%) и на этом еще и заработать ;D  :o ;D
Только на этом этапе (удвоения ставки) получим не + лям в год, а +560 тыщ в год.
Учтите еще, что в год по кредиту придется отдавать порядка 700 тысяч. А еще и жить на что-то надо.

Кстати, нигде в формулах не учтена инфляция. В итоге может оказаться, что на квартире мы просто не потеряем столько, сколько могли бы потерять в ином случае.
Если инфляция 14%, а рост цен на недвигу 10%, то каждый год будем терять 4%. И где тут миллионы доходов?

Кстати, а что на графике горизонтальная и вертикальная оси означают? Года? Проценты?
« Последнее редактирование: Июль 22, 2010, 01:08:11 от skalolaz »

SerD

  • Administrator
  • Камрад
  • *****
  • Сообщений: 218
    • Просмотр профиля
ИМХО, самое оптимистичное предположение в вашей теории это то, что каждый год рост недвижимости составляет 10%. Исходя из срока в 10 лет это даст среднегодовой доход в 26% от стоимости квартиры (ср. с 15% ставки по депозиту).
за последние 10 лет жилая недвижимость в Москве выросла на 600 % (подорожала в 7 раз) - http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1&currency=0#begin
поэтмоу мы посчитали 10%-ый рост (в среднем) очень даже пессимистичным
вот например гарфик за последний "кризисный" год - http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=1&step=week&grnum=1&currency=0#begin - рост ~6%

А по кредиту (дифференцированный платеж), вы планируете отдавать в среднем в год 7,25% от суммы кредита (ничего такие условия, и почему никто не берет такие кредиты). Разница в процентах в 4 раза, а в суммах в 4,5 раза.
Как ты получил 7,25%? 6 924 167 р. / 10 / 4 000 000 р. ~ 17,3 %
К тожу же дифференцированный платеж подразумевает, что вначала ты платишь бОльшие суммы, чем потом.

Думаю, еще реально ставку по кредиту надо как минимум удвоить (поищите какие ставки по дифференцированным платежам).

http://www.sbrf.ru/moscow/ru/person/credits/home/hypothecary/

А иначе выходит, что можно взять кредит (отдавать в среднем в год 7,25%), вложить деньги в депозит (получать в год 15%) и на этом еще и заработать ;D  :o ;D
Только на этом этапе (удвоения ставки) получим не + лям в год, а +560 тыщ в год.
Учтите еще, что в год по кредиту придется отдавать порядка 700 тысяч. А еще и жить на что-то надо.

Кстати, нигде в формулах не учтена инфляция. В итоге может оказаться, что на квартире мы просто не потеряем столько, сколько могли бы потерять в ином случае.
Если инфляция 14%, а рост цен на недвигу 10%, то каждый год будем терять 4%. И где тут миллионы доходов?

Поскольку нас интересуют не асболютные величины, а относительные (что лучше?), то инфляцией можно пренебречь

Кстати, а что на графике горизонтальная и вертикальная оси означают? Года? Проценты?

по иксам - количество своих денег, по игрекам - заработок по соответствующей стратегии
« Последнее редактирование: Июль 22, 2010, 15:27:04 от SerD »

skalolaz

  • tus
  • Боец
  • *
  • Сообщений: 95
    • Просмотр профиля
    • Email
Лучше смотреть не "среднюю температуру по больнице", а стоимость конкретной квартиры, которая вас интересует. Так, например, в квартире от 100 кв.метров стоимость квадратного метра будет, 120 000р, а в квартире 50 кв.м 150 000р. В среднем квадратный метр стоит 130 000р, но за 50 кв.м. надо будет 7,5 млн заплатить, а не 6,5 млн.
Цифры условно указаны и могут отличаться от реальных.

Судя по графикам, 10% рост действительно пессимистический :)

7,25% я получил исходя из вашей формулы: bank=credit*(2+n*cc+cc/12)/2
Из нее следует, что помимо 4 000 000, которые вы по-любому отдаете, вы планируете каждый год в среднем отдавать сс/2 процентов, что составляет 7,25%.(сс/24 пренебрегаю).

Инфляцией я бы все-таки не пренебрегал. Толку с того, что у меня сейчас 100$, а через 10 лет будет 10 000$, если на эти 10 000$ я не смогу в 2020 году даже в столовой пообедать.

skalolaz

  • tus
  • Боец
  • *
  • Сообщений: 95
    • Просмотр профиля
    • Email
Цитировать
по иксам - количество своих денег, по игрекам - заработок по соответствующей стратегии
Это для тех фиксированных параметров, которые вы взяли за основу (ставки по процентам, стоимость квартиры, период 10 лет и т.д.)?

SerD

  • Administrator
  • Камрад
  • *****
  • Сообщений: 218
    • Просмотр профиля
7,25% я получил исходя из вашей формулы: bank=credit*(2+n*cc+cc/12)/2
Из нее следует, что помимо 4 000 000, которые вы по-любому отдаете, вы планируете каждый год в среднем отдавать сс/2 процентов, что составляет 7,25%.(сс/24 пренебрегаю).
а какой содержательный смысл в этой виличине?

А иначе выходит, что можно взять кредит (отдавать в среднем в год 7,25%), вложить деньги в депозит (получать в год 15%) и на этом еще и заработать ;D  :o ;D

так не получится, поскольку в год ты отдаешь не 7,25%, а 17,3%, что строго больше 15%


Инфляцией я бы все-таки не пренебрегал. Толку с того, что у меня сейчас 100$, а через 10 лет будет 10 000$, если на эти 10 000$ я не смогу в 2020 году даже в столовой пообедать.

еще раз повторю - мы решаем другую задачу

Это для тех фиксированных параметров, которые вы взяли за основу (ставки по процентам, стоимость квартиры, период 10 лет и т.д.)?

да

skalolaz

  • tus
  • Боец
  • *
  • Сообщений: 95
    • Просмотр профиля
    • Email
Цитировать
а какой содержательный смысл в этой виличине?
Эта величина показывает, сколько процентов от начальной суммы ты платишь в год. То есть, фактически, реальная ставка по кредиту.
Цитировать
так не получится, поскольку в год ты отдаешь не 7,25%, а 17,3%, что строго больше 15%
Если считать так, как считаешь ты, то (5млн*15%*10+5млн)/10/5млн=25% доход в депозите. А 25%>17,5%.

Кстати еще один неучтеный момент. В случае с взятием кредита вы считаете, что у вас есть годовой доход порядка 1млн, чтобы выплачивать деньги по кредиту. А в случае депозита вы, наверно, считаете, что дополнительного дохода у вас нет. А, ведь, если каждый год увеличивать сумму вклада еще и на 1млн (от дохода), то соотношение может получиться совсем другое.

SerD

  • Administrator
  • Камрад
  • *****
  • Сообщений: 218
    • Просмотр профиля
Эта величина показывает, сколько процентов от начальной суммы ты платишь в год. То есть, фактически, реальная ставка по кредиту.
величина, которая показывает, сколько процентов от начальной суммы (кредита) ты платишь в год, равна bank/n/credit ~17,3% по определению

Цитировать
так не получится, поскольку в год ты отдаешь не 7,25%, а 17,3%, что строго больше 15%
Если считать так, как считаешь ты, то (5млн*15%*10+5млн)/10/5млн=25% доход в депозите. А 25%>17,5%.
ты сравниваешь доходности стратегий в разных точках  - cash = 5млн и cash = 1млн - это неверно


Кстати еще один неучтеный момент. В случае с взятием кредита вы считаете, что у вас есть годовой доход порядка 1млн, чтобы выплачивать деньги по кредиту. А в случае депозита вы, наверно, считаете, что дополнительного дохода у вас нет. А, ведь, если каждый год увеличивать сумму вклада еще и на 1млн (от дохода), то соотношение может получиться совсем другое.
нет, этот момент учитывается
мы считаем, что дополнительный доход есть и он равен размеру платежей по ипотеке (приблизительно bank/n в год)

SerD

  • Administrator
  • Камрад
  • *****
  • Сообщений: 218
    • Просмотр профиля
после разговоров с Серегой в кулуарах поняли, что не хватает еще одного параметра - размера альтернативных доходов (заработной платы)